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美国房地产经纪人资格证怎么考【2026】一年能挣多少？

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在美国，不论您买房、卖房、还是将房产出租，您可能都需要房地产经纪人的协助。

房地产经纪人一般是从买房成交价格中获得佣金（Commission），也可以通过管理租赁房屋而获利。房地产经纪人工作方式自由灵活，如果一年可以促成几笔房屋买卖，可以获得非常可观的收入。要成为房地产经纪人，您需要完成一系列的课程，并通过考试，才获得房地产经纪人资格证。

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什么是房地产经纪人？收益从哪里来？

房地产经纪人，英文是 Real Estate Agent。有时候，您也会听到“Real Estate Broker”，Broker指的是房地产经纪公司，也就是Agent所属的机构。

而Real Estate Agent与Real Estate Broker 往往统称为 Realtor。两者的详细区别，请查看第二节。在本文中，如果不特指，房地产经纪人指的是 Real Estate Agent。

房地产经纪人的主要工作是促成买家和卖家、业主和承租人之间的交易，​负责在双方之间提供报价和询价，联系房屋检查等等。

房产经纪人

以一次房屋买卖为例，买家和卖家都会单独聘用其房地产经纪人：

  • 为卖家服务的房地产经纪人：主要负责确定卖家房产的市场价值，在网上发布房产信息，与卖方沟通报价，并协助整个房屋买卖交易过程；
  • 为买家服务的房地产经纪人：主要负责为买家寻找符合标准的房产，带买家看房，进行价格谈判，并帮助买家解决交易里任何相关问题；

房地产经纪人的薪酬主要来源于是房产销售价格的一定比例的佣金（Commission），一般是在成交价的6%左右，买房经纪人与卖方经纪人往往各拿一半。这个回扣一般由卖家支付，当然，卖家可能会在房价中考虑到这个因素，而将房价提高。

通常，任何一方获得的佣金，都需要在房地产经纪人与其所在公司（Broker）之间进行分配，称作 Commission Split。

佣金往往会先发到Broker，Broker会按照事先拟定好的比例，将佣金中属于Agent的部分，发放给Agent。

举个例子，如果一套价值100万美金的房子成交，那么：

  • 总佣金 (以6%为例)：100 x 0.06 = 6万
  • 一半支付买方房产经纪人和Broker：3万
  • 另一半支付卖方房产经纪人和Broker：3万

任何一方的 Agent 都不能拿到完整的3万，而只能拿到其中的一部分（比如，60%），其余的部分需要给到房地产经纪人所属的公司（称作 Real Estate Broker）。

  • 以60%的 Commission Split为例：每一个房地产经纪人获得的收益：3 x 60% = 1.8万美金

注意：在实际房地产交易过程中，房地产经纪人常常会与买家（或卖家）达成协议，会将佣金中的部分比例返还给买家（或卖家）。比如，买家的房地产经纪人，可能会与买家达成协议，将3%中佣金的1%，返还给买家。

如果按照这个比例，我们再重新算一下，以买家为例：

  • 房屋售价：100万
  • 买方 Agent 与 Broker可获得的总佣金（理论值）：100 x 3% = 3万
  • 如果经纪人将3%中的1%返还给了客户，Agent 和 Broker 一共可获得的实际佣金：100 x (3%-1%) = 2万
  • 基于Agent 与 Broker 之间的 60% 佣金分成：Agent获得 2 x 60% = 1.2万，Broker获得2 x 40%=0.8万

所以，影响房产经纪人收入的因素主要有四个：

  1. 房屋的价格：房屋价格越高，Agent的收益越高；
  2. 总佣金比例：总佣金比例越高，Agent的收益越高；
  3. 房屋经纪人给客户的返点：返给客户的返点比例越低，Agent的收益越高；
  4. Agent与Broker之间的佣金比例：Agent 从 Broker 获得的佣金比例越高，Agent获得的收益越高；

通过参与买房或者卖房，房地产经纪人获得的收益是一次性的（One-time Revenue）。

另外，房地产经纪人还可以通过管理出租房而收益，这个收益是持续的（Recurring）。

最后，由于房地产经纪人对于房屋买卖非常了解，所以大多会购买房产，参与房地产投资，这一部分是很可观的收入。

Real Estate Agent 与 Real Estate Broker的区别？

Real Estate Agent一般指个人；而 Real Estate Broker一般指公司。两者统称为Realtor。

  • Real Estate Agent 指已完成培训和执照要求的房地产经纪人，是全国房地产经纪人协会的成员（NAR），通过协助房屋买卖和租赁获得佣金。Agent必须依附于房地产经纪公司（Broker）而从事房地产交易。
  • Real Estate Broker 指有房地产经纪人执照、并继续接受培训的房地产经纪人，他们可以独立工作，可以开办自己的经纪公司，并聘请其他房地产经纪人。Broker的主要工作和Real Estate Agent差不多，比如，帮助买家寻找合适的房产，进行询价、谈判。Broker的收益一部分来自于自身完成房地产买卖的收益，另一部分来自于其下Agent的Commission Split。

如何成为房地产经纪人？

想要成为房地产经纪人，首先要求您年满18周岁，同时，您必须是美国公民或者美国绿卡。

具体的步骤如下：

步骤一：选择一个Broker

要想获得许可，您必须先找到一个当前正在从业的房地产经纪公司，因为您在申请Active License之前，您需要Broker给您提供一份表格。如果没有Broker的表格，您申请的执照仅仅是Inactive的执照，没有办法参与房地产交易。

在选择Broker的时候，您需要考虑以下一些相关问题：

  • Broker在当地的声誉如何？
  • Broker是否积极、有效的帮助旗下的Agent?
  • Broker采取什么比例的佣金比例？
  • Broker是否拥有可以使用的资源，从而帮助您的业务增长

步骤二：完成180个小时的认证前课程

这180个小时的课程包括以下6门：

  1. Principles of Real Estate I （房地产原理1）：30个学分
  2. Principles of Real Estate II（房地产原理2）：30个学分
  3. Law of Agency（代理法）：30个学分
  4. Law of Contracts（合同法）：30个学分
  5. Real Estate Finance（房地产金融）: 30个学分
  6. Promulgated Contract Forms：30个学分

步骤三：通过课程考试

在您完成每门课程后，有一个课程考试，你必须提前与监考老师预约，在其陪同下准时参加。每门考试的最低及格分数为70分。

步骤四：向德州地产委员会（TREC）申请

在TREC提交文件、表格和费用。在完成认证前课程后，你需要向TREC提交所有教育文件，包括从相关机构获得的毕业证书。

这是您需要决定希望申请：Active license 还是 Inactive license？

Active license 需要Broker支持。您需要提交由特许Broker签署的销售人员赞助表格（SSF-2)，如果您得到执照后想立即从事房地产交易，那么就需要去找一个Broker作为您的附属公司。这也是在第一步中，您需要完成的任务。

对于Inactive License，您不需要Broker支持，但是，拿到执照后，您不能从事房地产交易。需要提交SSF-2表格，从而激活您的许可证。

所以，如果您在申请执照之前，就已经联系好愿意支持的Broker，应该是最好的选择。

步骤五：安排执照考试和指纹鉴定

在收到TREC批准您的回复信后，根据考生手册的指示，您就可以与 Pearson Vue 安排您的考试了，Pearson Vue 是PEARSON EDUCATION旗下的、从事电子化考试服务的机构。从您递交考试申请那日开始，您有一年的时间通过考试。同时您还需要向 MorphoTrust 提供指纹，以便进行背景调查。

步骤六：参加德州房地产经纪人考试

当您的考试申请被批准之后，您就能受到考试安排和考生手册。全国考试由85道题组成，考试时间为150分钟，州考试由40道题组成，考试时间为90分钟。您可以从《Pearson VUE考生手册》了解到更多有关考试的信息。

报考房地产经纪人费用？

整个过程的花费包括如下内容：

  • 180小时课程学习费用（申请执照之前）：$300~$1,000
  • 德州考试费: $54.00
  • 德州房地产执照申请费: $205.00
  • 按指纹的费用：$39.00

房地产经纪人每年能挣多少钱？

美国劳工统计局的数据显示，截止2020年5月，德克萨斯州房地产经纪人的平均年薪为63,780美元，大约的时薪为 $30.66/小时。但他们的收入其实差距很大。

平均年收入最高的是纽约州（$102,200/年），接下来依次是麻省（$94,170/年）、Colorado（$81,210）、Connecticut（$78,540）、和加州（$76,750）。

来源：U.S. Bureau of Labor Statistics

影响房地产经纪人收入的因素很多。房地产经纪人的工作，是一份以佣金 [Commission] 为基础的工作，一般按照买卖房屋总价提取相应的佣金。

通常情况下，新进入这个领域的房地产经纪人会获得较低的佣金分成 (例如，第一年房地产经纪人与其公司的佣金比例为：50% – 50%)。当然，Agent是可以与其Broker对这个分成比例进行商讨。

有些房地产经纪人Agent变成broker之后，会另外聘请其它的Agent在其下工作，成为他们的代理。从而，一方面可以获得100%的销售佣金，另一方面，也可以获得旗下Agent的销售佣金分成。这也是很多房地产经纪人增加收入的一种方法。

德州认可的180小时课程

德州房地产委员会列举了多个可以进行180个小时学习的机构，我们列举了几个可以在线学习的机构：

德州房地产经纪人考试资源汇总

1. Real Estate Express

Real Estate Ex

它是一家全国性的在线房地产学校，会提供独特的考试资料，包括专门的考试练习题900道，定时的练习测试，房地产知识词典，专家指导反馈和定制培训反馈。既有合理的价格又能让你获得更直接的专家指导。

跟其他的选择相比,学习资料相对少一点,因为他不能选择视频，音频，或网络研讨会等学习辅助功能。

2. PrepAgent

PrepAgent

它是一个在线自助型的准备服务，综合了所有的学习模式，拥有最多种类可以自定进度的学习工具，并匹配了相应的学习辅助：抽认卡，音频，视频课程，网络研讨会，实践测试。因此它会是你想要通过经纪人执照考试的理想选择。

它不提供指导员，没有相关的教师可以咨询问题。

3. Kaplan

Kaplan

它是一家全国性的房地产学校，会提供在线真人视频指导的考试预备课程。它最突出的优点是他的课程是由老师指导的，你可以随时向老师咨询问题，它还附带一个在线考试题库,课程包括评估前后的测试，可以帮助你找到弱点客服他,还有练习考试和抽认卡。课程可以根据需要分为当面授课、在线授课。

价格要比其他的选项都贵一些,学习辅助工具会比PrepAgent少。

4. Mbition

Mbition

它是一所提供在线课程和考试前教育的全国性房地产学校。它的独特之处在于它包含了MathMaster，专注于考试中关于房地产数学的那部分，能给需要钻研房地产数学和金融概念的人很大的帮助。它的课程里有超过1000道练习题和大量的额外教科书，还有一个根据你做题效率改变题型的适应性测试系统。

它没有视频可供观看学习,也没有可咨询问题和提供讲解的老师,学习辅助工具也会比PrepAgent少。

美国各州的房地产考试委员会网址

美国州 房地产委员会网站
阿拉巴马（Alabama）Alabama Real Estate Commission
阿拉斯加州（ Alaska）Alaska Real Estate Commission
亚利桑那（Arizona）Arizona Department of Real Estate
阿肯色州（Arkansas）  Arkansas Real Estate Commission
加州（California）California Department of Real Estate
科罗拉多（Colorado） Colorado Department of Regulatory Agencies
康涅狄格（Connecticut）  Connecticut Department of Consumer Protection
特拉华（Delaware）  Delaware Real Estate Commission
哥伦比亚特区（District of Columbia）District of Columbia Real Estate Commission
佛罗里达（Florida ）Florida Department of Business and Professional Regulation
佐治亚（Georgia ）Georgia Real Estate Commission
夏威夷（Hawaii)Department of Commerce and Consumer Affairs Real Estate Branch
爱达荷( Idaho)Idaho Real Estate Commission
伊利诺伊( Illinois ) Illinois Division of Real Estate
印地安那( Indiana)  Indiana Real Estate Commission
爱荷华（Iowa）Iowa Professional Licensing Bureau
堪萨斯（Kansas）Kansas Real Estate Commission
肯塔基（Kentucky）Kentucky Real Estate Commission
路易斯安那（Louisiana） Louisiana Real Estate Commission
缅因（Maine)Department of Professional & Financial Regulation
马里兰 (Maryland)Maryland Real Estate Commission
马萨诸塞 (Massachusetts) Massachusetts Board of Registration of Real Estate Brokers and Salespersons
密歇根(Michigan)  Michigan Department of Licensing and Regulatory Affairs
明尼苏达(Minnesota)Minnesota Commerce Department
密西西比(Mississippi )Mississippi Real Estate Commission
密苏里( Missouri)Missouri Division of Professional Registration
蒙大拿(Montana)Montana Board of Realty Regulation
内布拉斯加(Nebraska)Nebraska Real Estate Commission
内华达（Nevada）Nevada Real Estate Division
新罕布什尔（New Hampshire）New Hampshire Real Estate Commission
新泽西州（New Jersey）New Jersey Real Estate Commission
新墨西哥（New Mexico）New Mexico Real Estate Commission
纽约（New York）New York Division of Licensing Services
北卡罗来纳（North Carolina）North Carolina Real Estate Commission
北达科他（North Dakota）North Dakota Real Estate Commission
俄亥俄州（Ohio）Ohio Department of Commerce
俄克拉何马州（Oklahoma）Oklahoma Real Estate Commission
俄勒冈（Oregon）  Oregon Real Estate Agency
宾夕法尼亚（Pennsylvania）Pennsylvania Real Estate Commission
罗德岛（Rhode Island）Rhode Island Department of Business Regulation
南卡罗来纳（South Carolina）South Carolina Real Estate Commission
南达科他（South Dakota）South Dakota Real Estate Commission
田纳西（Tennessee）Tennessee Real Estate Commission
德州（Texas）Texas Real Estate Commission
犹他（Utah）Utah Division of Real Estate
佛蒙特（Vermont ）Vermont Secretary of State
弗吉尼亚（Virginia）Virginia Department of Professional and Occupational Regulation
华盛顿（Washington）Washington State Department of Licensing
西弗吉尼亚（West Virginia)  West Virginia Real Estate Commission
威斯康星(Wisconsin)Wisconsin Department of Safety & Professional Services
怀俄明(Wyoming )Wyoming Real Estate Commission

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