在美国,不论您买房、卖房、还是将房产出租,您可能都需要房地产经纪人的协助。
房地产经纪人一般是从买房成交价格中获得佣金(Commission),也可以通过管理租赁房屋而获利。房地产经纪人工作方式自由灵活,如果一年可以促成几笔房屋买卖,可以获得非常可观的收入。要成为房地产经纪人,您需要完成一系列的课程,并通过考试,才获得房地产经纪人资格证。
本文目录
什么是房地产经纪人?收益从哪里来?
房地产经纪人,英文是 Real Estate Agent。有时候,您也会听到“Real Estate Broker”,Broker指的是房地产经纪公司,也就是Agent所属的机构。
而Real Estate Agent与Real Estate Broker 往往统称为 Realtor。两者的详细区别,请查看第二节。在本文中,如果不特指,房地产经纪人指的是 Real Estate Agent。
房地产经纪人的主要工作是促成买家和卖家、业主和承租人之间的交易,负责在双方之间提供报价和询价,联系房屋检查等等。

以一次房屋买卖为例,买家和卖家都会单独聘用其房地产经纪人:
- 为卖家服务的房地产经纪人:主要负责确定卖家房产的市场价值,在网上发布房产信息,与卖方沟通报价,并协助整个房屋买卖交易过程;
- 为买家服务的房地产经纪人:主要负责为买家寻找符合标准的房产,带买家看房,进行价格谈判,并帮助买家解决交易里任何相关问题;
房地产经纪人的薪酬主要来源于是房产销售价格的一定比例的佣金(Commission),一般是在成交价的6%左右,买房经纪人与卖方经纪人往往各拿一半。这个回扣一般由卖家支付,当然,卖家可能会在房价中考虑到这个因素,而将房价提高。
通常,任何一方获得的佣金,都需要在房地产经纪人与其所在公司(Broker)之间进行分配,称作 Commission Split。
佣金往往会先发到Broker,Broker会按照事先拟定好的比例,将佣金中属于Agent的部分,发放给Agent。
举个例子,如果一套价值100万美金的房子成交,那么:
- 总佣金 (以6%为例):100 x 0.06 = 6万
- 一半支付买方房产经纪人和Broker:3万
- 另一半支付卖方房产经纪人和Broker:3万
任何一方的 Agent 都不能拿到完整的3万,而只能拿到其中的一部分(比如,60%),其余的部分需要给到房地产经纪人所属的公司(称作 Real Estate Broker)。
- 以60%的 Commission Split为例:每一个房地产经纪人获得的收益:3 x 60% = 1.8万美金
注意:在实际房地产交易过程中,房地产经纪人常常会与买家(或卖家)达成协议,会将佣金中的部分比例返还给买家(或卖家)。比如,买家的房地产经纪人,可能会与买家达成协议,将3%中佣金的1%,返还给买家。
如果按照这个比例,我们再重新算一下,以买家为例:
- 房屋售价:100万
- 买方 Agent 与 Broker可获得的总佣金(理论值):100 x 3% = 3万
- 如果经纪人将3%中的1%返还给了客户,Agent 和 Broker 一共可获得的实际佣金:100 x (3%-1%) = 2万
- 基于Agent 与 Broker 之间的 60% 佣金分成:Agent获得 2 x 60% = 1.2万,Broker获得2 x 40%=0.8万
所以,影响房产经纪人收入的因素主要有四个:
- 房屋的价格:房屋价格越高,Agent的收益越高;
- 总佣金比例:总佣金比例越高,Agent的收益越高;
- 房屋经纪人给客户的返点:返给客户的返点比例越低,Agent的收益越高;
- Agent与Broker之间的佣金比例:Agent 从 Broker 获得的佣金比例越高,Agent获得的收益越高;
通过参与买房或者卖房,房地产经纪人获得的收益是一次性的(One-time Revenue)。
另外,房地产经纪人还可以通过管理出租房而收益,这个收益是持续的(Recurring)。
最后,由于房地产经纪人对于房屋买卖非常了解,所以大多会购买房产,参与房地产投资,这一部分是很可观的收入。
Real Estate Agent 与 Real Estate Broker的区别?
Real Estate Agent一般指个人;而 Real Estate Broker一般指公司。两者统称为Realtor。
- Real Estate Agent 指已完成培训和执照要求的房地产经纪人,是全国房地产经纪人协会的成员(NAR),通过协助房屋买卖和租赁获得佣金。Agent必须依附于房地产经纪公司(Broker)而从事房地产交易。
- Real Estate Broker 指有房地产经纪人执照、并继续接受培训的房地产经纪人,他们可以独立工作,可以开办自己的经纪公司,并聘请其他房地产经纪人。Broker的主要工作和Real Estate Agent差不多,比如,帮助买家寻找合适的房产,进行询价、谈判。Broker的收益一部分来自于自身完成房地产买卖的收益,另一部分来自于其下Agent的Commission Split。
如何成为房地产经纪人?
想要成为房地产经纪人,首先要求您年满18周岁,同时,您必须是美国公民或者美国绿卡。
具体的步骤如下:
步骤一:选择一个Broker
要想获得许可,您必须先找到一个当前正在从业的房地产经纪公司,因为您在申请Active License之前,您需要Broker给您提供一份表格。如果没有Broker的表格,您申请的执照仅仅是Inactive的执照,没有办法参与房地产交易。
在选择Broker的时候,您需要考虑以下一些相关问题:
- Broker在当地的声誉如何?
- Broker是否积极、有效的帮助旗下的Agent?
- Broker采取什么比例的佣金比例?
- Broker是否拥有可以使用的资源,从而帮助您的业务增长
步骤二:完成180个小时的认证前课程
这180个小时的课程包括以下6门:
- Principles of Real Estate I (房地产原理1):30个学分
- Principles of Real Estate II(房地产原理2):30个学分
- Law of Agency(代理法):30个学分
- Law of Contracts(合同法):30个学分
- Real Estate Finance(房地产金融): 30个学分
- Promulgated Contract Forms:30个学分
步骤三:通过课程考试
在您完成每门课程后,有一个课程考试,你必须提前与监考老师预约,在其陪同下准时参加。每门考试的最低及格分数为70分。
步骤四:向德州地产委员会(TREC)申请
在TREC提交文件、表格和费用。在完成认证前课程后,你需要向TREC提交所有教育文件,包括从相关机构获得的毕业证书。

这是您需要决定希望申请:Active license 还是 Inactive license?
Active license 需要Broker支持。您需要提交由特许Broker签署的销售人员赞助表格(SSF-2),如果您得到执照后想立即从事房地产交易,那么就需要去找一个Broker作为您的附属公司。这也是在第一步中,您需要完成的任务。
对于Inactive License,您不需要Broker支持,但是,拿到执照后,您不能从事房地产交易。需要提交SSF-2表格,从而激活您的许可证。
所以,如果您在申请执照之前,就已经联系好愿意支持的Broker,应该是最好的选择。
步骤五:安排执照考试和指纹鉴定
在收到TREC批准您的回复信后,根据考生手册的指示,您就可以与 Pearson Vue 安排您的考试了,Pearson Vue 是PEARSON EDUCATION旗下的、从事电子化考试服务的机构。从您递交考试申请那日开始,您有一年的时间通过考试。同时您还需要向 MorphoTrust 提供指纹,以便进行背景调查。
步骤六:参加德州房地产经纪人考试
当您的考试申请被批准之后,您就能受到考试安排和考生手册。全国考试由85道题组成,考试时间为150分钟,州考试由40道题组成,考试时间为90分钟。您可以从《Pearson VUE考生手册》了解到更多有关考试的信息。
报考房地产经纪人费用?
整个过程的花费包括如下内容:
- 180小时课程学习费用(申请执照之前):$300~$1,000
- 德州考试费: $54.00
- 德州房地产执照申请费: $205.00
- 按指纹的费用:$39.00
房地产经纪人每年能挣多少钱?
美国劳工统计局的数据显示,截止2020年5月,德克萨斯州房地产经纪人的平均年薪为63,780美元,大约的时薪为 $30.66/小时。但他们的收入其实差距很大。
平均年收入最高的是纽约州($102,200/年),接下来依次是麻省($94,170/年)、Colorado($81,210)、Connecticut($78,540)、和加州($76,750)。

来源:U.S. Bureau of Labor Statistics
影响房地产经纪人收入的因素很多。房地产经纪人的工作,是一份以佣金 [Commission] 为基础的工作,一般按照买卖房屋总价提取相应的佣金。
通常情况下,新进入这个领域的房地产经纪人会获得较低的佣金分成 (例如,第一年房地产经纪人与其公司的佣金比例为:50% – 50%)。当然,Agent是可以与其Broker对这个分成比例进行商讨。
有些房地产经纪人Agent变成broker之后,会另外聘请其它的Agent在其下工作,成为他们的代理。从而,一方面可以获得100%的销售佣金,另一方面,也可以获得旗下Agent的销售佣金分成。这也是很多房地产经纪人增加收入的一种方法。
德州认可的180小时课程
德州房地产委员会列举了多个可以进行180个小时学习的机构,我们列举了几个可以在线学习的机构:
- !! AYPORealEstate.com !! – License #701050
- AbsoluteCE – License #4704
- Aceable Real Estate School – License #701048
- American School Of Real Estate Express, LLC – License #4727
- Austin Community College – License #8104
- Champions School of Real Estate, LTD – License #4530
- Dearborn Real Estate Education – License #4592
- Del Mar College – License #8120
- Kaplan Real Estate Education – License #4546
- Learn Texas Real Estate Online – License #4718
- Mbition Learn Real Estate – License #4570
- Onward School of Real Estate, LLC – License #701042
- Pioneer School of Real Estate, LLC – License #701052
- REALTOR Academy – License #4516
- Real Estate Training Institute, a division of Certified Training – License #701059
- Real Estate U Online LLC – License #9034
- Texas A&M University-Commerce – License #8203
- Texas State Online Real Estate, LLC – License #4717
- The CE Shop LLC – License #701046
- Train Agents, Inc. – License #4587
- Van Education Center – License #4575
- Zarco Real Estate Academy, LLC – License #701057
德州房地产经纪人考试资源汇总
1. Real Estate Express

它是一家全国性的在线房地产学校,会提供独特的考试资料,包括专门的考试练习题900道,定时的练习测试,房地产知识词典,专家指导反馈和定制培训反馈。既有合理的价格又能让你获得更直接的专家指导。
跟其他的选择相比,学习资料相对少一点,因为他不能选择视频,音频,或网络研讨会等学习辅助功能。
2. PrepAgent

它是一个在线自助型的准备服务,综合了所有的学习模式,拥有最多种类可以自定进度的学习工具,并匹配了相应的学习辅助:抽认卡,音频,视频课程,网络研讨会,实践测试。因此它会是你想要通过经纪人执照考试的理想选择。
它不提供指导员,没有相关的教师可以咨询问题。
3. Kaplan

它是一家全国性的房地产学校,会提供在线真人视频指导的考试预备课程。它最突出的优点是他的课程是由老师指导的,你可以随时向老师咨询问题,它还附带一个在线考试题库,课程包括评估前后的测试,可以帮助你找到弱点客服他,还有练习考试和抽认卡。课程可以根据需要分为当面授课、在线授课。
价格要比其他的选项都贵一些,学习辅助工具会比PrepAgent少。
4. Mbition

它是一所提供在线课程和考试前教育的全国性房地产学校。它的独特之处在于它包含了MathMaster,专注于考试中关于房地产数学的那部分,能给需要钻研房地产数学和金融概念的人很大的帮助。它的课程里有超过1000道练习题和大量的额外教科书,还有一个根据你做题效率改变题型的适应性测试系统。
它没有视频可供观看学习,也没有可咨询问题和提供讲解的老师,学习辅助工具也会比PrepAgent少。
美国各州的房地产考试委员会网址
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《美国生活指南》主编,Peter于2017年底创办了在线刊物《美国生活指南》,总部位于美国德州的达拉斯。刊物内容紧紧围绕美国生活的相关话题,包括美国投资、美国购物、美国旅游、儿童教育、信用卡指南、美国生活。
Peter在美生活已16年,具有工程学博士学位,曾经在美国大学从事教研工作,擅长教育、生活、投资类文章的撰写和编辑。同时,Peter 喜爱授课、分享经验和专业知识,您可以查看彼得课程,了解最新课程信息。
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