房地产投资信托，也称为“不动产投资信托”，英文是 Real Estate Investment Trusts，简称 REITs，专指进行房地产投资而获利的公司，这类公司的投资项目主要包括，将其拥有的房地产租赁出去而获得租金、或者贷款给个人或商业购买房地产而收取利息、或者通过购买房地产抵押贷款证券 (Mortgage-Backed Security, 简称 MBS) 而获得收益。
公司想要成为房地产投资信托，必需满足美国国税局 (IRS) 制定的标准，比如，公司每年必需将至少90%的收入以股息的方式返还给股东，将至少 75% 的总资产投资于房地产或保存以现金的形式，同时，至少 75% 的总收入来源于房地产投资。
REITs 享受一定的税收便利，公司不必缴纳公司层面的税收，所以，这类公司比非 REITs 公司可以以更低的成本来为房地产融资，由此，REITs 可以不断升值并可支付更多的股息。
大多数的房地产投资信托都在证券交易所上市，投资者就可以通过REITs 股票、REITs ETF、或REITs 共同基金对这些房地产投资信托进行投资，投资者可以在不实际购买房地产的前提下，以类似于股票交易的高流动性，对房地产进行投资，从而获得收益。也有一些公开非上市的REITS、以及私募 REITs，您需要通过特殊的渠道去投资。
目前在美国，大约有1.45亿美国人使用401 K 账户、IRA账户投资 REITs。
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房地产投资信托有哪些种类？
房地产投资信托主要分为三类：
- 股权房地产投资信托 (Equity REITs)
- 抵押房地产投资信托 (mREITs)
- 和混合房地产投资信托 (Hybrid REITs)
| 房地产投资信托的种类 | REITs 特点 | REITs 运营及盈利方式 |
|---|---|---|
股权房地产信托基金 Equity REITs | 房地产投资信托拥有房地产，并将房地产出租； 这是数量最大的房地产信托基金类型； 相对最稳定的类型； | 出租房地产而获得的租金 |
抵押房地产信托基金 Mortgage REITs (mREITs) | 通过抵押或贷款向个人或商业提供资金，从而获得利息； 通过购买房地产抵押贷款证券 (MBS)而获得投资收益。 | 抵押贷款的利息以及投资MBS的收益 |
混合房地产信托基金 Hybrid REITs | 是Equity REITs 与 mREITs的结合。 | 出租房地产而获得的租金； 抵押贷款的利息以及投资MBS的收益。 |
其中，股权房地产信托经营的不动产包含各种类型，比如办公室、公寓楼、仓库、零售大楼、医疗设施楼、数据中心、手机基站、基础设施以及酒店建筑等。
3. 按REITs是否可公开交易划分
| 房地产投资信托的种类 | 交易类型 | 特点 |
|---|---|---|
公开交易的房地产投资信托 Publicly Traded REITs | 在纳斯达克证券交易所、纽约证券交易所等证劵市场上市交易； 所有个人投资者可进行交易投资； 受美国证券交易委员会监管； 大多数的REITs都属于这一类； | 交易流动性最强； 受市场波动的影响最大； |
公开、非上市的房地产投资信托 Public Non-listed REITs (PNLRs) | 在美国证券交易委员会注册，并提供经过审计的财务信息； 不在公开市场上市交易； 对所有投资者开放，但投资者需要通过财务顾问或房地产众筹平台来购买公开非上市房地产信托基金； | 流动性低于公开交易房地产信托基金； 相对公开交易房地产信托更稳定，因为不受市场波动影响； |
私募房地产投资信托 Private REITs | 不需要在美国证券交易委员会注册； 不在公开市场上市交易； 主要出售给机构投资者、高收入者或高净值人士； | 不在公开市场交易 |
3. 按REITs专注的房地产类型划分
根据REITs所专注的房地产类型不同，可以分成以下几个类别：
| 房地产投资信托的种类 | 标志性的资产 |
|---|---|
办公房地产 Office REITs | 摩天大楼和办公园区 |
工业房地产 Industrial REITs | 仓库、配送中心、轻工业或冷藏库 |
零售房地产 Retail REITs | 区域购物中心、购物中心或独立零售建筑 |
旅游酒店房地产 Hospitality REITs | 酒店和度假村 |
住宅房地产 Residential REITs | 公寓社区、单户住宅和人造住宅公园 |
林地房地产 Timberland REITs | 林地 |
医疗保健房地产 Healthcare REITs | 高级生活设施、医院、医疗办公楼和专业护理设施 |
自助仓储房地产 Self-storage REITs | 个人和企业的自助仓储设施 |
基础设施房地产 Infrastructure REITs | 光缆、电信塔和能源管道 |
数据中心房地产 Data center REITs | 数据存储设施以及其中的空间 |
如何投资房地产投资信托？
对于公开交易的房地产投资信托 (Public Traded REITs)，您主要有三种投资方法：
所以，对于公开交易的房地产投资信托，您可以通过可以开设个人投资账户的劵商来投资REITs 股票，REITs 共同基金、或 REITs ETF。
下面是几个常见的REITs ETF：
| REITs ETF 名称 | ETF代码 | ETF 详细 |
|---|---|---|
Vanguard Real Estate ETF | VNQ | 管理400多亿美元的资产，日交易额达到6亿多美金，近170个资产组合，涵盖从仓库、购物中心到医疗保健等多类型的房地产类型； 费用比率为0.12%； 股息收益率 (TTM) 为2.9%; |
Charles Schwab U.S. REIT ETF | SCHH | 这只ETF管理超过60亿美元资产，近140只公开交易的房地产股票，主要为抵押房地产信托基金； 费用比率为0.07%； 股息收益率 (TTM) 为1.7%； |
Real Estate Select Sector SPDR Fund | XLRE | 这只ETF管理超过50亿美元资产，30只左右资产组合，涵盖仓库巨头仓库巨头 Prologis Inc. ( PLD )、电信塔运营商 American Tower Corp. ( AMT ) 和自助存储巨头 Public Storage Inc. ( PSA )； 费用比率为0.1%； TTM股息收益率 (TTM) 为2.7% |
iShares Mortgage Real Estate ETF | REM | 管理8亿多美元资产主要包含抵押房地产信托基金，数量在30只左右，包括Annaly Capital Management Inc.（ NLY）和Starwood Property Trust Inc.（STWD）等； 费用比率为0.48%； TTM股息收益率 (TTM) 为7%； |
Pacer Benchmark Data & Infrastructure Real Estate SCTR ETF | SRVR | 这只ETF拥有超过10亿美元资产，主要专注于与数字信息相关的基础设施房地产，比如Equinix Inc. ( EQIX ) 和 Digital Realty Trust Inc. ( DLR )等； 费用比率为0.6%； TTM 股息收益率 (TTM) 为1%； |
Vanguard Global Ex-US Real Estate ETF | VNQI | 这只ETF管理超过40亿美元资产，主要由大约700只股票构成，涵盖了美国境内境外的多家房地产投资信托，其中欧洲市场占比约27%，日本市场占比约21%，新兴国家市场占比约18%； 费用比率为0.12%； TTM 股息收益率 (TTM) 为7.2%； |
Invesco S&P 500 Equal Weight Real Estate ETF | EWRE | 这只ETF管理大约1亿5千万美元资产，主要由30只股票组成，涉及多种房地产类型，以帮助投资者在更广泛的市场中进行投资； 费用比率为0.4%； TTM 股息收益率 (TTM) 为2.4%； |
房地产信托投资的利与弊？
房地产信托投资于其他金融产品一样，有自己的投资优势和劣势。
优点
- 房地产信用投资信托可提供稳定的长期股息回报；
- 与股票投资相比，REIT通常可以支付高于平均水平的股息收益率；
- 基于房地产的刚需优势，该投资有着长期资本增值的潜力；
- 所有可开立个人金融投资账户的投资者都可以在公开市场上，像股票交易一样简单的方式进行房地产信托投资交易，而不需要持有房地产实体资产；
- 上市房地产信托股票的回报与其他股票或固定收益投资的回报相关性较小，所以是一项出色的投资组合多元化工具；
- 公开上市交易的REIT受到美国证券交易委员会的监管，所以，交易信息和数据具有高度透明性，保障投资者的资金安全；
劣势
- REIT的股息收入作为个人固定资产，需要交纳税收；
- 投资REIT可能需要负担高额的管理费和交易费；
- 投资抵押房地产信托基金时，对市场利率的变化较为敏感；
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