- 美国房产税的计算方法;
- 房屋估价如何而来?
- 是否有必要对过高的房产估价进行抗议?
- 如何抵制房产税的大幅攀升?

1.美国房产税如何计算?
在美国,每年您需要为您的房产支付一定比例的房产税 (英文名称是 Property Tax),房产税包含城市税、学校税、医院税等等,计算方法如下,很简单:
房产税 = 房产估价 x 房产税比率
房产税比率在美国各州,甚至各个城市都不尽相同。
以德克萨斯州为例,房产税比率大约为2.5% ~ 4%, 如果以$500,000美金的房产为例,每年的房产税大约是1万2千五百美金到2万美金不等,也就是每年十多万人民币,的确是一笔不小的开支。
2. 房屋价值由谁来评估?
每个区的评估机构(Appraisal District)每年三月份会给户主寄送一封关于房屋估价的信件,信件中列举了当年的房屋估价,如果户主对估价没有异议,那么当年的房产税就按照这个估价的百分比收取。
如果户主觉得估价不正确,可以在当年的5月15日之前提出抗议(由于COVID19,今年推迟到6月1日),那么您就有机会和评估机构的估价人员进行一次协商(Settlement)。
如果协商不成功,您可以参加一个听证会(Hearing),对于房屋的最终估价进行辩论。
如果最后还没有达成妥协,您还有一次上庭的机会,继续捍卫您所认定的房屋价格。
3. 有必要进行房产估价抗议吗?
当然要,一定要,必须要,重要的事情说三遍。为什么呢?
- 节省银子:房产税是按照房屋估价的比例交付,如果估价过高,自然要多交房产税;
- 帮助您的左邻右舍:如果您小区的所有居民、甚至您坐在城市的所有居民都去Protest,那么整个地区的房屋估价就可以降下来,所有的居民都可以受益,节省银子;
- 为您的下一年做好准备:如果今年不Protest,那么明年的房屋估价可能更高,所以需要每一年都去Protest;
您不仅要今年抗议,而且需要年年抗议。举个例子,去年我的房屋估价在2018年上涨了9%,通过抗议,最终估价上涨了4.3%。如果您不抗议,那么您的房产估价每年都将大幅度上涨,几年之后,您将无力招架。
房产税抗议的操作很复杂吗? 完全不麻烦,很多情况下,仅仅在网上操作,就可以了。
通过大约10分钟的网上操作,每年您都可以省下$500 ~ $1000美金的财产税。
如果您已经决定要捍卫您的房产估价了,您如何进行呢?
4. 如何抗议房产的过高估价?
找到房产估价机构在每年三月份给您寄送的信件,在信件中找到网址,注册您的账户,在您的账户里,找到您的房屋,如果您有多处房产,请逐个进行操作。
点击【Protest Property Appraisal】,按照提示的步骤完成选择,一般您会经过以下三个阶段:
第一阶段:在线调解
在线调解,英文叫做 Online Settlement,这个步骤需要大约十分钟的时间,您需要输入您心中认定的房产估价。
您一方面可以参考Redfin和Zillow来查看房屋估价,同时您需要找到小区里的其他同类房屋的估价,选取其中一个合理的估价。
在线提交之后,系统会决定是否接受这个估价,一般会有两种可能:
- 接受:那么您当年的房产估价就自动更新成为您提交的估价。
- 不接受:系统会立刻给您一个新的估价,这个估价会高于您提交的估价,您可以选择接受,那么系统会自动更新您的房产估价,您就不再需要完成下面的步骤了。您也可以选择不接受,继续抗议(Protest),这时您就会进入第二阶段。
第二阶段:参加听证会
听证会也就是 Hearing。由于您没有接受在线系统给您的最新估价,您需要再次提交您认定的估价(您可以维持第一次的估价,或者提交一个新的估价)。
在【Reason for Protest】中选择【Incorrect appraised (market) value】和【Value is unequal compared with other properties】,同时,您需要在线提交一些材料作为您的抗议理由,这里您可以上传从Redfin和Zillow打印的数据,以及周围类似房屋的估价信息。
在【Hearing Type】中选择【 In Person】,最终完成所有的在线步骤。经过一到两个星期的等待,您会收到 Appraisal District 给您寄送来的听证会通知(注意:这封邮件中,您可能会收到一个更低的估价,如果您接收,那么就不需要进行下面的步骤),您需要按照要求,准备材料,并且参加听证会。
在德州,参加听证会的人数一般是5人(包含您在内),其中一个是Appraisal District的估价人员,另外三个是评审人员 (Appraisal Review Board,简称ARB)。
在听证会中,您和估价人员分别提供材料支持各自认定的估价,三名评审人员最终决定房屋的估价,并且会当场告知您,并且会在日后的几个星期里,寄送一封信件,正式告知您(在美国,任何正式的通知都是以信件的方式通知的)。
如果您选择接受,不用再进行下面的步骤,如果您仍然不认同,您将会进入第三阶段。
第三阶段:继续上诉
由于您仍然不认同ARB所给出的最终估价,您可能有权利上诉到您所在地县的州地区法院,独立仲裁员或者国家行政听证办公室(SOAH),具体的操作步骤请查看ARB寄送给您的信件。
5. 抗议的效果!
通过坚持不懈的房屋估价抗议,最终取得的卓越的成效:
- 2017年:Appraisal District最初估价相比较购买价格上涨 9%, 经过抗议,最后估价上涨4.3%。
- 2018年:Appraisal District最初估价相比较购买价格上涨9.4%, 经过抗议,最后估价上涨1%,比2017年的还降低了不少。
- 2019年:这一年,我们房屋的上涨夸张,最初的估价相比较购买价格上涨了14.5%,让人难以理解。经过抗议,最终上涨了10%。
- 2020年:我们正在抗议中。。。
6. 结束语
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7. 更多省钱快报
8. 读者留言
通过上面的介绍,您是否成功的Protest您的房产税呢?
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《美国生活指南》主编,Peter于2017年底创办了在线刊物《美国生活指南》,总部位于美国德州的达拉斯。刊物内容紧紧围绕美国生活的相关话题,包括美国投资、美国购物、美国旅游、儿童教育、信用卡指南、美国生活。
Peter在美生活已16年,具有工程学博士学位,曾经在美国大学从事教研工作,擅长教育、生活、投资类文章的撰写和编辑。同时,Peter 喜爱授课、分享经验和专业知识,您可以查看彼得课程,了解最新课程信息。
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