如何限制美国房产税大幅增加:每年为您节省上千刀的财产税

大家应该都希望您的房屋越来越值钱,可是您一定不愿意为房产的过高估价而支付多余的房产税。

美国房产税计算 (Property Tax)?

在美国,每年您需要为您的房产支付一定比例的房产税,房产税包含城市税、学校税、医院税等等,计算方法如下,很简单:

房产税 = 房产估价 x 房产税比率

房产税比率在美国各州,甚至各个城市都不尽相同。以德克萨斯州为例,房产税比率大约为2.5% ~ 4%, 如果以$500,000美金的房产为例,每年的房产税大约是1万2千五百美金到2万美金不等,也就是每年十多万人民币,的确是一笔不小的开支。

房屋价值由谁来评估?

每个区的评估机构(Appraisal District)每年三月份会给户主寄送一封关于房屋估价的信件,信件中列举了当年的房屋估价,如果户主对估价没有异议,那么当年的房产税就按照这个估价的百分比收取。如果户主觉得估价不正确,可以在当年的5月15日之前提出抗议(往年都是到5月底,今年截至日期提前了),那么您就有机会和评估机构的估价人员进行一次协商(Settlement), 如果协商不成功,您可以参加一个听证会(Hearing),对于房屋的最终估价进行辩论,如果最后还没有达成妥协,您还有一次上庭的机会,继续捍卫您所认定的房屋价格。

有必要进行房产估价抗议吗?

当然要,一定要,必须要,重要的事情说三遍。您不仅要今年抗议,而且需要年年抗议。举个例子,去年我的房屋估价上涨了9%,通过抗议,最终估价上涨了4.3%。如果您不抗议,那么您的房产估价每年都将大幅度上涨,几年之后,您将无力招架。

通过大约10分钟的网上操作,每年您都可以省下$500 ~ $1000美金的财产税。我都说这么多了,您该行动了吧!如果您已经决定要捍卫您的房产估价了,您如何进行呢?

如何抗议您的房产估价?

找到房产估价机构在每年三月份给您寄送的信件,在信件中找到网址,注册您的账户,在您的账户里,找到您的房屋,如果您有多处房产,请逐个进行操作。点击【Protest Property Appraisal】,按照提示的步骤完成选择,一般您会经过以下三个阶段:

第一阶段:在线调解(Online Settlement),这个步骤需要大约十分钟的时间,您需要输入您心中认定的房产估价,您可以参考RedfinZillow来查看房屋估价,同时您需要找到小区里的其他同类房屋的估价,选取其中一个合理的估价。在线提交之后,系统会决定是否接受这个估价,一般会有两种可能:1)接受,那么您当年的房产估价就自动更新成为您提交的估价。2)不接受,系统会立刻给您一个新的估价,这个估价会高于您提交的估价,您可以选择接受,那么系统会自动更新您的房产估价,您就不再需要完成下面的步骤了。您也可以选择不接受,继续抗议(Protest),这时您就会进入第二阶段。

第二阶段:参加听证会(Hearing),由于您没有接受在线系统给您的最新估价,您需要再次提交您认定的估价(您可以维持第一次的估价,或者提交一个新的估价),在【Reason for Protest】中选择【Incorrect  appraised (market) value】和【Value is unequal compared with other properties】,同时,您需要在线提交一些材料作为您的抗议理由,这里您可以上传从Redfin和Zillow打印的数据,以及周围类似房屋的估价信息。在【Hearing Type】中选择【 In Person】,最终完成所有的在线步骤。经过一到两个星期的等待,您会收到Appraisal District给您寄送来的听证会通知(注意:这封邮件中,您可能会收到一个更低的估价,如果您接收,那么就不需要进行下面的步骤),您需要按照要求,准备材料,并且参加听证会。在德州,参加听证会的人数一般是5个(包含您在内),其中一个是Appraisal District的估价人员,另外三个是评审人员 (Appraisal Review Board,简称ARB)。在听证会中,您和估价人员分别提供材料支持各自认定的估价,三名评审人员最终决定房屋的估价,并且会当场告知您,并且会在日后的几个星期里,寄送一封信件,正式告知您(在美国,任何正式的通知都是以信件的方式通知的)。如果您选择接受,不用再进行下面的步骤,如果您仍然不认同,您将会进入第三阶段。

第三阶段:继续上诉,由于您仍然不认同ARB所给出的最终估价,您可能有权利上诉到您所在地县的州地区法院,独立仲裁员或者国家行政听证办公室(SOAH),具体的操作步骤请查看ARB寄送给您的信件。

抗议的效果!

通过坚持不懈的房屋估价抗议,最终取得的卓越的成效:

2017年:Appraisal District最初估价相比较购买价格上涨9%, 经过抗议,最后估价上涨4.3%。

2018年:Appraisal District最初估价相比较购买价格上涨9.4%, 经过抗议,最后估价上涨1%,比2017年的还降低了不少。LOL

我们会继续更新明年的抗议结果。如果您喜欢这篇文章,请给文章打分,并分享给您微信或者Facebook的朋友。

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在美国获得工程学博士学位,曾经在美国大学任教,从事教学和科研工作 (已经发表的学术论文),目前投身少儿教育和在线教育领域。喜爱与家人、朋友共享美好时刻,热爱篮球、关注健康喜爱旅游跟踪新技术,特别关注儿童教育,目前投身于孩子的创造性解决问题能力少儿编程的培养之中,家长应该培养孩子的成长型思维方式 (Growth Mindset)、学会孩子应对关键对话 (Crucial Conversations),使孩子懂得成功依靠的是长期不间断的热情和坚持 (Grit)。

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