- 美国房产税的计算方法；
- 房屋估价如何而来？
- 是否有必要对过高的房产估价进行抗议？
- 如何抵制房产税的大幅攀升？
下面我们就开始吧！1.美国房产税如何计算？
在美国，每年您需要为您的房产支付一定比例的房产税 （英文名称是 Property Tax），房产税包含城市税、学校税、医院税等等，计算方法如下，很简单:
房产税 = 房产估价 x 房产税比率
房产税比率在美国各州，甚至各个城市都不尽相同。
以德克萨斯州为例，房产税比率大约为2.5% ~ 4%， 如果以$500,000美金的房产为例，每年的房产税大约是1万2千五百美金到2万美金不等，也就是每年十多万人民币，的确是一笔不小的开支。
2. 房屋价值由谁来评估？
每个区的评估机构（Appraisal District）每年三月份会给户主寄送一封关于房屋估价的信件，信件中列举了当年的房屋估价，如果户主对估价没有异议，那么当年的房产税就按照这个估价的百分比收取。
如果户主觉得估价不正确，可以在当年的5月15日之前提出抗议（由于COVID19，今年推迟到6月1日），那么您就有机会和评估机构的估价人员进行一次协商（Settlement）。
如果协商不成功，您可以参加一个听证会（Hearing），对于房屋的最终估价进行辩论。
如果最后还没有达成妥协，您还有一次上庭的机会，继续捍卫您所认定的房屋价格。
3. 有必要进行房产估价抗议吗？
当然要，一定要，必须要，重要的事情说三遍。为什么呢？
- 节省银子：房产税是按照房屋估价的比例交付，如果估价过高，自然要多交房产税；
- 帮助您的左邻右舍：如果您小区的所有居民、甚至您坐在城市的所有居民都去Protest，那么整个地区的房屋估价就可以降下来，所有的居民都可以受益，节省银子；
- 为您的下一年做好准备：如果今年不Protest，那么明年的房屋估价可能更高，所以需要每一年都去Protest；
您不仅要今年抗议，而且需要年年抗议。举个例子，去年我的房屋估价在2018年上涨了9%，通过抗议，最终估价上涨了4.3%。如果您不抗议，那么您的房产估价每年都将大幅度上涨，几年之后，您将无力招架。
房产税抗议的操作很复杂吗? 完全不麻烦，很多情况下，仅仅在网上操作，就可以了。
通过大约10分钟的网上操作，每年您都可以省下$500 ~ $1000美金的财产税。
如果您已经决定要捍卫您的房产估价了，您如何进行呢？
4. 如何抗议房产的过高估价?
找到房产估价机构在每年三月份给您寄送的信件，在信件中找到网址，注册您的账户，在您的账户里，找到您的房屋，如果您有多处房产，请逐个进行操作。
点击【Protest Property Appraisal】，按照提示的步骤完成选择，一般您会经过以下三个阶段：
第一阶段：在线调解
在线调解，英文叫做 Online Settlement，这个步骤需要大约十分钟的时间，您需要输入您心中认定的房产估价。
您一方面可以参考Redfin和Zillow来查看房屋估价，同时您需要找到小区里的其他同类房屋的估价，选取其中一个合理的估价。
在线提交之后，系统会决定是否接受这个估价，一般会有两种可能：
- 接受：那么您当年的房产估价就自动更新成为您提交的估价。
- 不接受：系统会立刻给您一个新的估价，这个估价会高于您提交的估价，您可以选择接受，那么系统会自动更新您的房产估价，您就不再需要完成下面的步骤了。您也可以选择不接受，继续抗议（Protest），这时您就会进入第二阶段。
第二阶段：参加听证会
听证会也就是 Hearing。由于您没有接受在线系统给您的最新估价，您需要再次提交您认定的估价（您可以维持第一次的估价，或者提交一个新的估价）。
在【Reason for Protest】中选择【Incorrect appraised (market) value】和【Value is unequal compared with other properties】，同时，您需要在线提交一些材料作为您的抗议理由，这里您可以上传从Redfin和Zillow打印的数据，以及周围类似房屋的估价信息。
在【Hearing Type】中选择【 In Person】，最终完成所有的在线步骤。经过一到两个星期的等待，您会收到 Appraisal District 给您寄送来的听证会通知（注意：这封邮件中，您可能会收到一个更低的估价，如果您接收，那么就不需要进行下面的步骤），您需要按照要求，准备材料，并且参加听证会。
在德州，参加听证会的人数一般是5人（包含您在内），其中一个是Appraisal District的估价人员，另外三个是评审人员 (Appraisal Review Board，简称ARB)。
在听证会中，您和估价人员分别提供材料支持各自认定的估价，三名评审人员最终决定房屋的估价，并且会当场告知您，并且会在日后的几个星期里，寄送一封信件，正式告知您（在美国，任何正式的通知都是以信件的方式通知的）。
如果您选择接受，不用再进行下面的步骤，如果您仍然不认同，您将会进入第三阶段。
第三阶段：继续上诉
由于您仍然不认同ARB所给出的最终估价，您可能有权利上诉到您所在地县的州地区法院，独立仲裁员或者国家行政听证办公室（SOAH），具体的操作步骤请查看ARB寄送给您的信件。
5. 抗议的效果！
通过坚持不懈的房屋估价抗议，最终取得的卓越的成效：
- 2017年：Appraisal District最初估价相比较购买价格上涨 9%， 经过抗议，最后估价上涨4.3%。
- 2018年：Appraisal District最初估价相比较购买价格上涨9.4%， 经过抗议，最后估价上涨1%，比2017年的还降低了不少。
- 2019年：这一年，我们房屋的上涨夸张，最初的估价相比较购买价格上涨了14.5%，让人难以理解。经过抗议，最终上涨了10%。
- 2020年：我们正在抗议中。。。
6. 结束语
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8. 读者留言
通过上面的介绍，您是否成功的Protest您的房产税呢？
请在文末的“发表评论”出给我们留言，告知我们您Protest的成效如何？
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